【案例】
XX货运有限公司（以下简称XX公司）用于出租的（2016年4月30日前取得）库房三栋，其房产原值为3000万元，年租金收入为580万元，企业所得税税率为25%。公司聘请税务筹划咨询机构设计最优的税务筹划方案。税务筹划咨询机构设计的三种方案如下：
 
【方案一】
“营改增后”， XX公司的不动产租赁服务，采用一般征收方式税率11%。

根据财税【2016】36号《关于全同推开营业税改征增值税试点的通知附件2 营业税改征增值税试点有关事项的规定》。不动产租赁服务可以采用一般征收率为11%和简易征收税率为5%。

根据《中华人民共和国房产税暂条例》及有关政策法规规定：房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳，即：
应纳税额=房产原值*（1-30%）*1.2%；
（注：房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同）；

房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳。
 
因此该公司不动产租赁服务收入应交税金明细如下：
应纳增值税为：580万元*11%=63.8（万元）；
应纳房产税为：580万元*12%=69.6（万元）；
应纳城建税、教育费附加为：63.8*（7%+3%）=6.38（万元）；

由于房产税、城建税、教育费附加具有抵减企业所得税的作用，即抵减企业所得税：（69.6+6.38）万元*25%=19（万元）；

实际应纳税额为：63.8+69.6+6.38-19=120.78（万元）。
 
【方案二】
“营改增后”， XX公司不动产租赁服务，采用简易征收税率5%。
 
因此该公司不动产租赁服务收入应交税金明细如下：

应纳增值税为：580万元*5%=29（万元）；
应纳房产税为：580万元*12%=69.6（万元）；
应纳城建税、教育费附加为：29*（7%+3%）=2.9（万元）；

由于房产税、城建税、教育费附加具有抵减企业所得税的作用，即抵减企业所得税：（69.6+2.9）万元*25%=18.13（万元）；

实际应纳税额为：29+69.6+2.9-18.13=83.37（万元）。
 
【方案三】
业务流程再造，改变企业的纳税模式，由租务服务改为仓储保管服务。
 
公司与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁服务改为仓储保管服务，增加服务内容，配备保管人员等。若提供仓储服务的收入仍为580万元，即收入不变。
 
根据《关于在全国开展交通运输业务和部份现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》财税【2013】37号附件1 交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法的规定 仓储服务属现代服务中的“物流辅助服务”适用税率为6%。
 
筹划后，仓储保管服务应交税金明细如下：

应纳增值税=580万元*6%=34.8万元；
应纳房产税=3000*（1-30%）*1.2%=25.20万元；
应纳城建税、教育费附加=34.8*（7%+3%）=3.48万元；
房产税、城建税、教育费附加抵减企业所得税=（25.2+3.48）*25%=7.17万元；

实际应纳税额为：34.8+25.2+3.48--7.17=56.31（万元）。

总结：企业改变业务流程后，库房仓储比房屋租赁每年节税。库房由出租变为仓储后，须增加保管人员，需要支付一定费用，如保管人员工资、办公等费用。这其实也是税务筹划实施的成本，但远低于每年节省的税收。在选择最优方案时，需结合公司可以抵扣进项税额的金额。