第一种是交易对手非常优质，比如央企类或者百强前十等等，一般可以认为这类项目风险较低，那么具体项目的情况去化等等不会过分关注，说实话正因为去化慢才有了和信托合作的机会，时间换空间。这种项目的关注点就在于项目公司的股权结构，股东方对项目是否大力支持(也可理解为兜底意愿强不强)，另外操作中对于担保合同重点关注，该做强执做强执，香港上市公司担保的做一下合同转递。

第二种就是一般的交易对手，对于这类项目就不是能闭着眼睛做了，上面几位同仁也罗列了很多关注点，都很赞同。

补充一点，结合现在的经济形势和房地产形势，有一些关注点现在要重点看。比如项目所在城市和区位及产品类型。很多三四线城市自己他们的新区都面临供应过剩的问题，这类项目谨慎接触。还有就是抵押物的变现能力，近两年风险频出，我们也看到了太多资产处置不顺利的案例。有些一押的抵押物，即使评估价值高，可能也不如一线城市现房的二押，举个例子，大致是个意思。

评论：什么是合同传递？律所见证和公证的区别是什么？

回复：是司法转递，香港是做不了强执的，只能请律所对合同签署方的流程，董事会决议的效力等等做一个见证，一般耗时一个月。所以有香港公司担保一般会要求再增加一个国内公司担保。可能有学法律的会对这个更有研究，我只是简单理解。律所见证，做不了强执只能直接诉讼。

针对债权类简要展开一下：首先要看判断的是集团公司还是项目公司。

如果是集团公司的话，我觉得除了大家上面说的，还要看企业的战略（最长期也是最根本）、商业模式（是哪个环节赚钱？卖房子还是持有还是什么）、主打业态类型（综合体、商业、住宅）、品牌（决定了拿地、招商等多产业链上下游的溢价能力和销售能力）、布局（既往是一二线城市还是三四线、现在是哪里）、政府关系（民企的话尤其要考虑，个人认为这是个减分项不是加分项）、融资渠道、债务压力及再融资能力等。上面这些比较虚，但是比较重要。

在上面都明确的情况下，还有些具体的指标需要关注（这些指标需要建立在搞清楚企业的商业模式、布局等基础上，因为不同模式和布局之间不具有可比性）：企业最近一年、半年的销售面积和售价、拿地面积和成本、现存在建面积及在建已经投入的总投和尚需投入的总投。这几个指标在房地产周期的不同阶段可以对债务存在期限（一般是1-2年）的经营情况有很好的指示作用（例如顺周期时时拿地面积多更好，逆周期时拿地面积多反而是需要额外关注的，而且这些指标预示1-2年的问题应该不大）。

如果是项目公司的话，我觉得对城市和区域的关注度有时候甚至大过项目本身。建议大家遇到具体项目时可以向第三方机构例如中指、评估公司等多交流，他们一般都有针对不同区域不同业态类型相对专业的研究及跟踪。在大的区域搞清楚之后，需要关注周边竞品（是不是比你的贵、是不是比你的卖的早等等）。

最后，说一下我最近的感受，房地产项目一定要慎重，有时候看起来排名很不错的企业在拟周期时不一定能挺过来，更别提最近很多受影响的政治事件（这个更难防和有效预测）。此外，能要抵押的话最好还是要来抵押，真的出事了还有个东西在能尽量争取谈判条件或者找下家接盘。

1、债权类项目。
由于项目公司财务报表、审计报告中财务指标所反应的均是项目公司层面的基本信息；个人觉得此类信息是横向对比项目公司时所考量的指标。

债权项目的偿债能力多由担保措施的有效性来决定。房地产项目常见担保方式多为房地产抵押物（土地；在建工程；住宅现房；商业现房；办公现房等）、法人连带责任担保、集团母公司担保、地方财政保函等。那么考察其担保措施的有效性，实质上就转变为抵押物价值、法人资产可担保数额、集团公司短期偿债能力、是否有地方财政保函等问题的考察。于是，为了判断抵押物客观市场价值，就必须关心评估公司出具评估报告估值的公允性及对其变现能力的评价；为了考察法人担保能力，就需要关注其合作方、地方政府、银行等对该法人品性、个人信誉方面的评价；为了考察集团公司短期偿债能力，就需要关注集团公司知名度及市场认可水平、债务规模及集中到期日、现金流量稳定程度及发展趋势；是否有地方财政保函，这点很容易判断。

2、股权类项目
股权类项目对地方房地产市场的考察相对复杂和细致一些。大致需要关注项目地城市宏观投资环境（宏观经济、人口、产业、区域规划等），房地产市场供求关系及变化趋势，竞争项目产品结构、竞品规模、去化速度及成交价格，目标项目当前定位合理性，在当前市场环境可实现的现金流量及各项财务指标（重点关注去化速度和去化价格的合理性、财务内部收益率的高低）。

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