“订单地产”成就商业帝国

大连万达集团创立于1988年，自成立以来就保持较快的增长速度，目前企业资产1950亿元，年收入1051亿元，已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV，万达的成功离不开其创新的商业模式。

前瞻产业研究院最新发布的《2012-2016年中国商业地产行业深度调研与投资战略规划分析报告》分析指出，“订单地产”商业模式是万达发展商业地产的一项重要的商业模式创新，是万达商业地产的核心能力所在。所谓“订单地产”，是指先租后建，招商在前，建设在后，其核心是“联合协议，共同参与，平均租金，先租后建”。
首先，万达与世界500强等知名商业机构签订联合发展协议，协议中约定了很多条款，其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等等;其次，万达与合作伙伴进行沟通、协调，大家共同确定城市、地块，并在规划设计与技术方面完成对接，每一个店的面积、层高、设备都要事先约定好，为租户量身定制商业地产项目;而后，万达和战略合作伙伴约定，把中国的城市划定为两个等级，北京、上海、广州、深圳四个城市列为一等城市，剩下的城市都算第二等。一等城市、二等城市分别适用不同的平均租金，这样就大大减少了合同谈判的时间;最终，在面积、城市、租金都确定后，万达还将与主力店租户签订合同或确认书，此后再投入建设。

前瞻产业研究院文化行业研究小组指出，这一模式对于万达来说可以避免投资的风险，而对于项目所在城市来说，则意味着税收、新增就业岗位、提升城市形象和商业水准的综合效益，真正实现了企业和政府的双赢。

值得注意的是，万达的核心业务“万达广场”并不像一般的商业物业都要两年以上的市场培育期才可以成熟起来，往往一开起来就比较活，并没有市场培育期。万达的运营管理是这其中的核心因素，其主要表现在以下方面：
首先，万达有着合理的规划招商业态。万达广场有一个特点，就是特别强调文化、娱乐、餐饮等非零售的比重，一般非零售比重在50%以上，虽然非零售租金较低，但可以提供丰富的业态选择，可以在开业的初期积聚人气，这些业态只要一旦稳定以后，租金提升的空间、租金成长性的空间是较大的。
其次，万达在商业地产方面的另一大优势是商业运营能力。万达成立了万达商业管理有限公司，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录，这也是中国目前唯一一家冠以商业管理名称、跨区进行商业管理的企业。强大的招商和运营能力解决了商业项目开业后的难题，保证了万达开业的商业项目良好的运营状态。

此外，万达正处于不断的提升和调整过程中的，再好的企业、再好的规划、再好的招商业态，在中国十几亿的国度，区域文化差异这么大的地方，是不可能做到百战百胜的，要想持续反应，就是要有吃苦耐劳的精神，要不断对开业的店进行调整。

万达启示录

万达集团因足球闻名，以住宅地产起家，凭商业地产腾飞。
前瞻产业研究院文化行业研究小组认为，万达的成功并非不可借鉴，其独特的发展实践为房地产企业带来诸多启迪。
首先，创建柔性组织，保持竞争优势。对于房地产企业而言，受政策影响较大，未来的不确定性也将越来越大。在此背景下，建立高度灵活、富有弹性、适应市场变革、对市场需求能够快速响应的柔性组织结构，成为未来企业生存和发展的趋势。
万达集团22年的发展中，经历了几次关键的转型，都较好地适应了市场的发展趋势，从而抓住了机遇，保持并不断增强了竞争优势，实现了企业的可持续发展。在万达的起步阶段，在房地产市场化的初期，万达强调质量和创新，大力发展城市住宅地产并脱颖而出，奠定了以后发展的基础。从2001年开始，万达集团进入商业地产并迅速完成全国布局，实现了长期稳定的现金流入，商业地产由此成为万达集团的核心产业。2003年，万达又投入巨资进入电影产业，并将文化产业确定为公司的支柱产业，实现了短线的地产投资与长线的文化投资的结合。
其次，通过相关多元化，实现资源共享。万达是典型的相关多元战略，从住宅地产进入商业地产，后来进入电影文化产业与酒店业，延伸了万达在商业地产的优势。商业地产业务的开展，增强了万达集团的融资能力，满足了开发房地产对资金需求比较大的要求，而电影文化产业、酒店业、连锁百货与商业地产存在配套关联，因此，万达集团在商业地产、文化产业、高级酒店、连锁百货四大支柱产业方面互补效应明显。
第三，是发展持有型物业，平衡收支结构。房地产开发企业的特点就是现金流不稳定，现金的流入和流出集中在某一阶段，给企业造成很大的风险。对此，万达的对策是进入商业地产，发展持有型物业，获得稳定的现金流。
万达持有的商业物业面积700多万平方米米一年的租金约50亿元，其利润规模保证了企业的长期、稳定发展。

发展持有型物业可以获得以下好处：
一是具有稳定现金流的长期经营性物业更容易获得资金支持，可以丰富企业融资渠道。
二是发展持有型物业可以平衡企业收支结构，将房地产开发的一次性利润分散为长期稳定的收益，解决资金大进大出的问题，有利于企业的稳定、可持续发展。
三是发展持有型物业可以获得资产价格升值收益。
目前全球的资产价格都处在不断上升当中，并且在今后很长一段时间内都可能处于一种上升的趋势。发展持有型物业能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。
第四，是利用自身优势，发展文化产业。万达发展文化产业的成功之处在于充分发挥核心产业——商业地产的优势，每开发一个商业项目必建设一家影院，将自身优势发挥到了极至。

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